2. El agente de préstamos  determina la capacidad de financiamiento del (los) comprador(es)  y emite  una carta de pre aprobación. La falta de esta carta impide presentar ofertas de compra. De no haber  historia de crédito, se podrá evaluar el crédito no tradicional (pagos por utilities, arrendamiento, autos,seguros, etc).

En base al puntaje (record) de crédito, ingresos obtenidos, disponibilidad de fondos, etc, el agente de préstamos propone al  comprador una fórmula de financiamiento a tasa fija o tasa variable u otra modalidad  y emite una carta de pre aprobación.

Este agente deberá  entregar  ogligadamente al comprador, tan prono extienda una carta de pre-aprobacion,un Estimado de Buena Fe (Good Faith Estimate) de los pagos que hay que realizar en el cierre y las tasas de interés y monto de los  pagos mensuales por el financiamiento o mortage.

3. Existiendo ya la  pre aprobación financiera, el agente de real estate buscará  la casa en base a los requerimientos del comprador.

Partiendo del importe que el comprador estima para hacer la compra, éste y el agente de real estate  acuerdan la posible localización, el número de cuartos, con o sin basement, si será  casa individual,  town house, etc.

4. El comprador selecciona, con la asesoría del agente de real estate, la casa que le interesa comprar y luego presenta su oferta  mediante un contrato de venta (Contract  of Sale).

En el contrato de venta se especifica el precio a pagar, la ayuda requerida al vendedor para los gastos de cierre (usualmente el 3% del precio o mas, según se negocie con el vendedor), el plazo para hacer una inspección de la propiedad y la posible fecha de cierre. Eventualmente pueden existir otras condiciones a presentar por el comprador o el vendedor en el Contrato de Venta, por acuerdo entre las partes y según lo recomiende en su caso al comprador  el agente de bienes raíces. Al firmar el contrato, el comprador  debe  entregar a su agente un depósito de buena fe  por un valor de aproximadamente el 1 por mil  del precio de venta, o según se acuerde. Algunos vendedores de casa pueden fijar un depósito mas elevado.         

5. El vendedor acepta el contrato de venta o propone modificaciones que pueden ser aceptadas o no por el comprador. Si el vendedor no acepta la oferta, habrá  que buscar otra casa.    

6. Aprobado el contrato de venta por ambas partes, el agente del comprador solicita al agente de préstamos que obtenga la aprobación final del  préstamo (commiment)  por parte de una entidad financiera;  y propone al  comprador que seleccione  a un agente de cierre (title company o closing agent).

El comprador deberá en adelante mantener una comunicación continua con el agente de prestamos a fin de darle toda la información o documentación que le  sea requerida a fin de concretar el financiamiento necesario para concretar la compra en la fecha de cierre prevista..

7. El agente de préstamos solicita de inmediato que se realice una valorización (appraisal) de la casa, por requerimiento de la entidad que otorga el financiamiento.      

El precio del appraisal puede estar en el orden de US$ 300 a US$ 400 o más, dependiendo del valor de la casa y tal monto debe ser pagado por el comprador a través del agente de préstamos.Ver mas adelante mayor información sobre appraisal.

8. Paralelamente,  el comprador, con apoyo de su agente de real estate, solicita a un especialista que realice una inspección de la casa para  informarse  si existen defectos mayores no  conocidos. Se solicita también inspección de termitas.

La inspección cuesta aprox. el uno por diez mil del precio y se paga al contado (Asi, si el precio es $ 300,000 la inspección costara aproximadamente $ 300)  Para la inspección de termitas el pago  es  aproximadamente de US$ 50.oo. Es necesario que el comprador este presente al hacerse la inspección. Las casas HUD y VA se compran "as is". En base a la inspección el comprador puede decidir dejar sin efecto la compra o acordar con el vendedor el arreglo total o de parte de las deficiencias detectadas. Ver mas adelante mayor información sobre la inspecccion.

9. El préstamo será aprobado (o no) por una entidad financiera. En caso negativo, la compra no se concreta.

10. El agente de cierre se ocupa de verificar la legalidad del título de la casa y obtener el seguro del título y recibe los documentos que emite la entidad financiadora.          

El agente de cierre, el agente de bienes raices y el agente de préstamos  deben  mantener  coordinación continua a fin de estar enterados de que todo valla normal para llegar a la fecha de cierre . Este seguimiento principalmente considera estar al tanto del financiamiento en proceso. la situación del título de la casa, la preparación de la  escritura de mortgage (o sea la hipoteca que es el insutrumento que provee seguridad en el pago de la deuda pendiente) o deed of trust (modalidad de hipoteca que se utiliza en algunos Estados de USA)y de la Nota por el valor del financiamiento(en la Nota consta el monto de los pagos periódicos a hacer), etc  

11. El comprador debe obtener el seguro de riesgo de la casa a comprar (Hazard Insurance)  y, previamente a la fecha de cierre, realiza la inspección final de la propiedad (walk through), para verificar que la propiedad no ha sufrido, luego de la fecha de la inspección, ninguna variación que afecte su valor.       

12. Se hace el closing o cierre en el local del agente de cierre  y alli se paga el monto determinado previamente por dicho agente, lo que incluye el down payment y gastos de cierre. La liquidación final es un formulario conocido como HUD-1 y debe ser aceptada por el Comprador y el Vendedor.

3. INSPECCION, REVISION FINAL, DEPOSITO DE GARANTIA, APPRAISAL

INFORMACION SELECCCIONADA PARA COMPRADORES DE VIVIENDAS USADAS

(Lectura requerida para conocer  situaciones que afectan a  los compradores)

Al comprar una casa, el comprador presenta una oferta en base a un contrato que puede en algunos casos diferir en ciertos detalles para compras en diferentes Estados o aun en diferentes Localidades o condados  A continuación se mencionan prácticas que se aplican con respecto a dichos contratos, para temas específicos.

INSPECCION – CONDICION EN QUE SE RECIBE UNA CASA 

Cuando se compra una casa, el comprador tiene el derecho contractual a efectuar una inspección de la misma, salvo que renuncie a tal acción. la cual es realizada por un profesional especializado, denominado Inspector, dentro de un plazo máximo señalado contractualmente, que puede ser de 5 o 7 días luego de ratificado el contrato. El inspector debe ser seleccionado por el comprador, aunque alternativamente el Agente de Bienes Raíces podrá sugerirle nombres de expertos, si el comprador no conoce a alguno de su confianza. El costo aproximado de la inspección es del uno por diez mil del precio de la casa.

Lo usual es que la casa sea entregada con los artefactos domésticos, las alfombras. las cortinas y las  lámparas  que aparecen instaladas en el día que la casa es mostrada al comprador, salvo que exista información de que algún rubro no será transferido.

El contrato de compra de casa usada suele considerar que todos los sistemas mecánicos, plomería, calefacción, aire acondicionado y artefactos domésticos, deben estar trabajando normalmente a tal fecha. No obstante lo indicado, por acuerdo a que lleguen las partes, podrá variarse lo antes expresado, en cuyo caso algún ítem identificado en la inspección o algún sistema  podría ser transferido sin estar funcionando  O bien puede ser que se compre una casa para ser reparada, caso en el cual pueden existir una gran variedad de ítems o que no están operativos; a lo que se pueden agregar aspectos de estructurales deficientes, etc,  si así se acepta por parte del comprador. 

Aspectos estéticos como condición o colores de pintura, condición e puertas o ventanas,  condición del alfombrado, estado de los pisos, arbustos o árboles existentes, condición del driveway, etc, usualmente no son materia de arreglo ni aparecen necesariamente  en el resultado de una inspección realizada por un experto, aunque pudiera ser que como parte de la oferta de venta exista el  compromiso de hacer varios arreglos de estos items antes de la entrega de la casa.

Cuando se ofrece en venta una casa bajo una cláusula “como esta” (“as is”) el vendedor considera  que no estará obligado a realizar ningún gasto o acción para arreglar cualquier ítem que surja a resultas de la inspección, por lo que dicha inspección solo servirá para que el comprador determine si se decide por declarar el contrato nulo, por  considerar que los ítems pendientes de arreglo  no hacen aconsejable que compre la casa. Esta condición as-is debe ser explicada debidamente al comprador por el agente de bienes raices, puesto que el vendedor usualmente queda exceptuado de cualquier responsabilidad por problemas que se detecten luego de tomar posesión la casa comprada.

El agente  de bienes raíces debe ilustrar al comprador sobre lo referente al alcance de la inspección, plazos a considerar,su importancia y negociaciones con el vendedor ( a través del Agente del vendedor) respecto a condiciones en que se recibe la casa y los utensilios o bienes muebles que serán transferidos al hacerse la venta.

Existe, además, la inspección de termitas (costo aproximado $ 50.oo), sobre lo cual el Agente deberá ilustrar también al comprador.

Lo antes tratado no agota el tema aquí planteado, de allí que cualquier ampliación o duda debe ser consultada con el Agente de Bienes Raíces que trabaja con el comprador. En todo caso, este Agente debe asesorar al comprador en las decisiones sobre las negociaciones referidas a los ítems resultantes de la inspección.

REVISION FINAL (WALK THROUGH)

El comprador tiene la facultad de realizar una revisión final (walk through) para ver el estado de la casa el mismo día o días antes de la fecha de cierre. De existir ítems pendientes de arreglar a los cuales se haya comprometido contractualmente el vendedor o de haber cambios importantes con relación a la condición que tenía la casa el día que el se definió la compra de la misma, el comprador podrá exigir que tales ítems sean corregidos e ira a la mesa de cierre para que, previamente a la consumación del mismo,  hacer un acuerdo con el vendedor sobre el arreglo de los  ítems pendientes; o bien obtener el pago de una compensación económica, o bien aceptar que el vendedor deje un monto de dinero razonable en escrow hasta que se completen los trabajos o acciones pendientes o, eventualmente, no concretar la compra de existir serio incumplimiento de parte del vendedor, de lo cual deberá dejarse constancia escrita.

 DEPOSITO EN GARANTIA

El depósito en garantía (Monto: aproximadamente uno por mil del precio, aunque puede ser mayor o menor) es normalmente una practica establecida y se entrega usualmente a nombre de  la empresa a la cual esta afiliada el agente de bienes raíces que trabaja con el comprador. Este monto se aplicará al momento del cierre para el pago de la cuota inicial y/o gastos de cierre y queda provisionalmente depositado en una cuenta de escrow .

Este depósito podrá perderse de mediar acto de negligencia de parte del comprador, como seria el no ser diligente para obtener la financiación requerida (como el no ofrecer la documentación que acredite los ingresos anuales que recibe el comprador) o bien por dar información falsa o incompleta (como seria el afirmar que se cuenta con ciertos fondos disponibles, y ello no sea así y por lo tanto se le niegue el financiamiento requerido) o bien si el comprador se negara, por ejemplo, a presentarse al cierre  de la compra, por considerar que la casa ya no le agrada o si se diera un cambio reciente en la condición de deudas como podría suceder por la compra de un auto antes de la fecha de cierre. Incluso, una caída del record de crédito debido a continuas consultas efectuadas recientemente, puede motivar que no se otorgue el financiamiento y ello se puede atribuir a una negligencia del comprador. Una vez mas, el agente de bienes raíces debe aclarar cualquier duda que tenga el comprador con relación a este Deposito de Garantía.

APPRAISAL

El appraisal o  valorización de la casa (costo: aproximado $ 350 a $ 400)  es un requerimiento de la entidad financiadora para asegurarse que el precio ofrecido corresponde al valor actual de mercado de la casa que se esta vendiendo, valor que es determinado por un especialista denominado Appraiser.

El agente de bienes raices debe explicar al comprador sobre soluciones a aplicar para los casos  en que el Appraisal de una propiedad resulte menor que el monto del precio ofertado para la compra.

4. TEMAS IMPOSITIVOS EN CUANTO A LA COMPRA 0 VENTA DE CASA VIVIENDA

El pago de intereses en un mortgage y el impuesto a la Renta -El pago de  intereses realizado cada año al amortizar un  préstamo para compra de vivienda familiar es deducible para fines del pago de impuesto a la renta en USA, para cuyo efecto la entidad financiadora deber informar al comprador de una casa el monto de intereses que el pagado en el curso de cada año.

Así, si Ud. paga por amortización del mortgage $ 2,200 por mes o sea $  26,400 por año y asumiento que un 90% ($ 23,740) de tal pago se aplique para pago de intereses (lo cual sucede en los años iniciales de una compra), ello significaría que Ud. puede deducir de sus ingresos anuales $23,740 y si resulta que Ud. esta pagando una escala de 20% sobre su ingreso neto imponible, Ud. se estaría ahorrando impuestos por $ 4,748 en el año y casi $ 400 por mes. Según esto, su pago mensual real por amortización del financiamiento de su casa no será de 2,200, sino 1,800,  debido al ahorro que obtiene en el pago de impuesto a la renta. Un especialista en pago de impuestos debe asesorarlo en estas declaraciones.

Impuesto exonerado en el utilidad obtenida al vender una casa .- Usualmente, según el Internal Revenue Code,  Ud. puede excluir de sus ingresos anuales hasta $ 250,000 de ganancias realizadas en la venta de su residencia principal, siempre que Ud. haya ocupado la propiedad como su residencia principal por un periodo acumulado de dos años en el curso de los últimos cinco años previos a la fecha de venta. Sin Ud. es casado. Ud. esta en condiciones de excluir $ 250,000 adicionales en beneficio de su conyugue.

Debido a una serie de situaciones especiales que suelen presentarse, es necesario que un especialista tributario lo asesore para acogerse oportunamente a este beneficio.

Esta ventaja tributaria permite que muchos propietarios vendan sus casas con un regular margen de beneficio y puedan así adquirir una nueva residencia principal abonando 10% o mas de cuota inicial con lo cual adquieren una casa de mayor calidad, y/o mejor localizada y con tasas de interés atractivas, sobre todo si se goza de un buen record de crédito.

5. MODALIDADES QUE PUEDEN DARSE EN CUANTO QUIENES SON LOS PROPIETARIOS DE UNA CASA COMPRADA

Los compradores deben asesorarse por un abogado o por el agente de cierre para definir cual es el tipo de propiedad mas adecuado, pues existen variaciones de características de Estado a Estado e implicancias de tipo tributario.

Sole Owner (Propietario Unico) - Una sola persona es dueña de la propiedad.

Joint Tenancy - (Posesión conjunta de una propiedad) Este tipo de propiedad se da cuando dos o mas personas (joint tenants) poseen cada una un interés o derecho indivisible y derecho de uso en una propiedad como un todo. Cada una de las partes tiene igual proporcon de iteres en la propiedad. Una caracteristica propia del Joint Tenant es del derecho de sobre vivencia (right of survivorship), segun el cual los propietarios que sobreviven son los que van recibiendo la parte de la propiedad de quienes fallecen. Si son mas de dos los Joint Tenants, de morir alguno, los restantes continúan como co-propietarios bajo igual modalidad.El ultimo sobreviviente en todo caso se convierte en propietario único (sole owner).

La ley no presupone la creación de Joint Tenancy al comprarse una propiedad,al recibirse en herencia o entrega a dos o mas personas,  por lo que si los compradores desean que esta forma de propiedad figure en el titulo, deben especificar que desean establecer un Joint Tenant with right of survivorship. De no establecerse el right o survivorship se tendría la figura de Tenants in Common

El Joint Tenancy requiere que esta modalidad de propiedad  se establezca simultáneamente para todos los particiapntes y a través de un único instrumento legal o título.

Generalmente un Joint Tenant puede separar su parte de propiedad, transfiriendo sus derechos a una tercera parte, pero en tal caso esta nueva parte tendra su titulo como Tenant in Common conjuntamente con los restantes Joint Tenants que puedan existir y, si finalmente solo quedara un solo Joint Tenant y uno o mas Tenants in Common,  este también sera un Tenant in Common. Parte de de la participation de un Joint Tenant puede afectarse como garantía de un mortgage, etc. o incluso se puede hacer partición de la propiedad de un Joint Tenant.

Tenancy in Common - (Propiedad en posesión Comun) La principal diferencia con Joint Tenancy es que en este caso existe propiedad concurrente pero sin derecho de supervivencia . Cada propietario individual (joint tenant) tiene un diferente, proporcional e indivisible derecho sobre la propiedad y, a menos que sea establecido de otra manera, se presume que cada Tenant in Common tiene el derecho de usar con iguales derechos de uso el total de la propiedad aun cuando su participación proporcional en al propiedad  sea diferente (por ejemplo, un Tenant in Common puede tener el 40% y otro el 60%) y pueden adquirir la propiedad bajo esta modalidad en cualquier momento a través de diferentes instrumentos legales . Ninguno de los propietarios puede tomar acción con respecto al total de la propiedad sin el consentimiento escrito de todas las partes y conjuntamente ellos pueden vender, arrendar, administrar o obtener ingresos de la propiedad integral aunque cada parte de un Tenant in Common puede ser tranferida libremente por herencia u otras formas legales y esta sujeta a los reclamos de los acreedores de  cada propietario. Por otra parte, cada concurrente en este tipo de propiedad puede, en cualquier momento y sin el previo consentimiento de las otras partes, vender, asignar , ofrecer en garantia o o entregar via testamento u otra modalidad toda o parte de su su interés en la propiedad; o bien hacer partición de la proporción poseída. Puede requerirse que sea una corte la que autorice una alguna de estas acciones, lo que puede conllevar una venta de la propiedad integral y la distribución del producto de la venta entre todos los propietarios.

Tenancy by the Enterity .-(Propiedad conyugal sobre la entera propiedad)  La propiedad en este caso tiene algunas similitudes con el Joint Tenacy como es el caso del derecho de supervivencia, pero con características especiales: a) Solo puede existir entre conyugues, o sea parejas legalmente casadas  (cada uno de los cuales es un tenant by the enterity) c) Es aplicable a la residencia primaria de la pareja c) Ambas partes tienen igual interes en la propiedad asi como iguales derechos o sea 50/50 d) Ninguno de los conyugues puede particionar, transferir o afectar su parte en la propiedad sin el consentimiento del otro conyugue, por lo que de faltar este requisito, se trataría de un acto invalido La parte de cualquiera de los conyugues no puede ser afectada por los acreedores individuales de cualquier conyugues a menos que exista la aceptación pertinente de la otra parte.

En Tenancy by the Enterity cada parte efectivamente posee el total de bien y como tal ninguna parte puede disponer de la propiedad en forma independiente La aprinciplal ventaja es que  lo creditos judiciales contra una de las partes no puede aplicarse como un enbargo preventivo contra la propiedad. Si uno de los esposos fallece primero, sus acreencias no pueden ser consideradas embargos preventivos contra la propiedad. Por cierto, si fallece uno de los esposos que no tiene adeudos pendientes, la parte sobreviviente, de tener acreencias, pueden dar motivo a enbargos preventivos, pues se trataria de un Sole Owner.

El Tenancy by the Enterity no otorga derecho a partición de la propiedad y termina por muerte de uno de los conyugues o por divorcio,caso este ultimo en que los conyugues se convierten en Tenants in Common.